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みんなの不動産投資【ゼロから始める資産形成】
2024年04月25日 21:09
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30APR.
不動産業界の裏側ぶっちゃけます
こんばんは~【不動産ひとり社長】です私、20年超をサラリーマンとして業種バラバラの4社を経験。社畜時代に戸建て投資、区分投資を重ねながら6年前に脱サラして不動産会社を起業~現在は一棟投資、太陽光発電所等の不動産投資全般の大家業と不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長として何とか不動産で生きております♪このブログは4人の子供たちへ遠い将来の遺書代わりと不動産の裏側を知りたい!って方の一助になればという思いでぶっちゃけ裏話を綴っています(笑)さてウチが売主の販売物件、仕入れ時の仲介さんへ売り返しをしていたが1年間、全く売れる気配が無いので年末に媒介を返して貰った(融資返済期限の延長済。。)年明けからウチが売主としてレインズへ掲載。もち、売主なんで客付けしてくれた仲介へ正規仲介手数料を支払うスタイル。昨年1年間は仕入れ時の仲介さんへ売り返しとして売却を任せたので、ウチは下記図で言うと売却依頼者成約すればウチが売り返した(売却を任せた)元付け仲介(物元とも言う)さんへ仲介手数料を支払い、客付け側仲介は買主側から仲介手数料を貰う「分かれ」取引(片手)になる。⇊年初からはウチが売主としてレインズへ掲載し、客付けした仲介業者へウチも仲介手数料を支払うスタイルになるので客付け仲介業者は売主買主双方から仲介手数料が貰える「両手」取引になる。⇊同じ物件がレインズに掲載されていても客付け仲介からすると「片手」と「両手」ではどえらい違いになるので当たり前だが売主直で「両手」物件の方がはるかに売れやすいってこと(手数料が2倍ですからね~)ちなみにSUUMOなどに同じ物件がいろいろな業者から出ている場合はほぼこのパターン売主がウチのような業者なら客付け仲介がほぼ両手の仲手をget出来るからおいしいよねーwってことでこの物件はシコっていたがウチがレインズへ売主として掲載すると客付け業者は自動的に両手となって最優先して案内を入れることになるから価格変更はせずに1~3月繁忙期に賭けたもうさすがに満額で売れるとは思ってないが価格を下げるとそこからさらに指値が入るので案内が入る程度の価格なら下げない方が良い。結果、3月末に客付け仲介さんから買付が入ったが売値1,980万に対して買付額は1,700万円。。さすがに280万も値引きして更に客付け仲介さんへ手数料を支払うと赤字確定やん。。せめてちょいプラで売りたいのでこう切り返した。買付ありがとうございました!でもさすがに1700万で仲手(仲介手数料)もはキツイんでムリっすね。。。(客付け仲介)ですよね。。ちなみに容認できるラインってありますか?ぶっちゃけ、駆け引きは面倒なんでズバリ言いますわー1780万で仲手無しならオッケーですなるほど。。。片手になるってことですねま、そこから上乗せした分は御社へ仲手としてお支払いしますよ~あ、なるほど!仮に1,830万の買付なら50万の仲手を頂けるってことですね~そーゆーことっすね~で、結果的には次の日、1,780万円に買い上がった買付がFAXされてきた客付け仲介さん、両手は諦めたってことですちなみにこんな場合、どちらが契約書&重説を作成するかご存知でしょうか??地域の慣習によるかもしれないがウチの地域では重説や契約書を作成するのは原則、「元付け側」となる例えば買主側仲介と売主側仲介が居る「分かれ」取引の場合、もちろん共同仲介となるけど普通は元付け側となる売主側仲介が作成する。そりゃ元付けが物件の売主側ですから物件内容を把握しているし通常は重説等の作成義務は物元側になる(売主側を守る為の特約も考えるからねー)それに最新の公課証明書や上水道引込閲覧、マンションの重要事項調査報告書など重説を作る為に必要な調査書類を取得する為には売主側の委任状が必要ですからね~例外は、買主側仲介が大手の場合かもしくは元付け側が素人ちっくで重説作成を任せるのが怖い時だけw大手さんは客付側だとしてもどこの馬の骨かも分からない元付け業者に重説を作らせるのは怖いので全て自社で重説を作成しますwま、特にどちらが作るかは厳密的な決まりはないし客付け仲介側が自主的に「ウチが重説作りましょうか?」と言ってくれる場合もあるし~で、今回の場合、ウチが仲手を支払うなら客付け業者が元付け業者も兼ねるので基本的に彼らが重説を作成するが筋だが1780万の買付だとウチは仲手を払わず彼らは買主側の片手取引となるのでどうする??ま、基本的にはウチが作成するのが筋だがたまたま客付仲介側もベテランだったので彼らが作成してくれた。ウチがやるべきことは「物件資料一式」と「ウチの宅建内容」「入れて欲しい特約」と「消費税額」を客付け仲介さんへ送るだけ~あと物件状況報告書と設備表も売主の作成義務があるのでそれだけを送りました。こういった、契約までの打合せをやってるとプロ同士お互いの力量がすぐに分かる今回、客付けしてきた仲介担当さん根底に宅建業者としての共通認識があるしオレとの打合せが流れるように進んだのでかなりのベテランで安心感が満載4月に入り、ウチが売主の別物件にもまた別の客付け仲介さんから買付が来たこっちの物件は3,480万円だが端数切りの3,400万円の買付こちらにも同様に3,450万以上の買付なら御社へ3%税込の仲手をお支払いしますよ~と返すと、翌日には3,450万円まで買い上がった買付が来ましたでも、こちらの仲介さんは素人チックでちょいと心配。。。ウチは仲手を支払うから仲介さんは「両手」取引になるんで重説・契約書作成を任せてみた。このスタイルですね~⇊で、数日後、ひな形を送ってきたが。。。おいおい何やねんこの契約書&重説。。。めちゃくちゃ過ぎてこんなんで契約はムリやんこっちの仲介さんは宅建業者として根底の共通認識がズレ過ぎていて話にならん。。。なもんで結局、特に特約欄を主に全てウチが作り変えてやった契約書ってのは特約欄が命ですからね~もちろんウチが買主の時ならどんなむちゃくちゃな特約を書かれていようがオールオッケ~wそもそも内容も見ないくらいなんで金額と決済期日だけはチェックしてめくら判を押すだけ当然、仲介手数料は正規満額をお支払いするし何なら担ボも支払う今回、ほぼウチが契約書&重説を作ったがそれでも向こうの仲介担当者さんに重説を読ませるのは怖いので売主であるオレが仲介さんのお客さんへ重説をやることに本来なら仲介さんの事務所で仲介さんが買主さんへ重説&契約書を読み合わせをスタートし、スタートから1時間後の最終場面あたりを目処にウチも仲介さん事務所へ到着。あとはサクッと押印と手付金を受け取るだけで20分もあれば完了するので楽ちんなんですw(ウチは売主として仲手を支払う側ですから~)でも今回はオレが重説を読むのでウチの事務所へ買主さんと仲介さんに来て貰って2時間以上かけて契約完了~契約締結は全部オレがやったのてこれで仲介さんへ3%も仲手を支払うのもなぁ~ってな感じだが、買主さんを連れてきてくれたので文句は言えまい向こうの仲介さん、ウチみたいな雑居ビルの空中店舗とは大違いで複数店舗を全て路面店で展開していて超オサレ~でも中身はこんなもんですよ~しかもこの物件はウチが売主!ってことは今回の買主さん言っちゃ悪いがウチに直接問合せてりゃお互いが仲手不要で買えたのにね(ポータルサイトにも載せてたのに~)ま、仲介業者が集客に莫大な広告費を掛けてるからだいたいこうなるねんけどねさぁこれで2年近くの長期在庫が2件売れたので長期在庫は残り1件のみ!あとは半年以内の在庫が4件になった!販売物件の借金は原則1年が返済期限!繁忙期になんとか長期在庫が売れたんで借金返済の重圧から解放されもうめちゃくちゃ気分がラク何億も借金リスクを背負って販売平均1年以上もかかったのに均してみりゃ粗利が投資額の5%以下ともう散々だった。。ちなみにこの物件だって販売に1年半も掛かってトントンちょいプラなんで売却で得るウチの粗利よりチョロっと案内して決めてくれた素人仲介さんが GETした両手の方がデカい(ウチと買主からの両手やもんね)ま、結果だけを見ると何をしてるか分からんアホらしさで涙で前が見えなくなるけどこれも商売の結果なんでしょーがないですね~(損切せずに済んだだけマシw)おわり
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