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最近売った銘柄・買った銘柄

先日オフ会に出席したキリギリスさんがオフ会の様子を書いていたので紹介したいと思います。オフ会には毎回10名近い方が集まる為、最初に自己紹介をお願いするのですが、みなさん株の話が出来る人が周りにいないので…と話されると同時に「初心者だからオフ会参加して良いのか？」と悩まれてる方が多い気がします。僕も投資に関しては勉強もしたこともなく素人なので、気兼ねなく来ていただければと思いますし、投資だけでなく、旅行やグルメやスィーツ他、ディズニーや料理の作り方みたいな事まで話しをしてしまう事もあるし、みなさんの話が「なるほど👍」と思うこともあるので、本当に気楽に✨と思いますよ。今回のオフ会では突然「先生❗️」って呼ばれてしまい大笑い。詳しくはキリギリスさんのブログで確認してね〜売った銘柄・買った銘柄オフ会でチョロっと話した事を更に少しだけ書きます。オフ会前のブログで、「某リートを売って、某リートを買った」みたいな事を書いていたので、「何を売って何を買ったのか？」知りたかった方多いようでした。実は個別株ではなくリートの事を書くと、ブログへのアクセス数が減る😱という変なジンクスがあり、ガッツリ書きたくなかったのですが、今回のオフ会参加者はリートを保有している方も多く、やはり気になるようでした。ここから先は僕が勝手に思っている妄想なので、横槍は刺さないでねリートは利上げをすると不利と言われています。リートは不動産を証券化して小口化したものが東証に上場しているので、不動産を買うよりも気楽に不動産投資が出来るのですが、リートの運営は銀行からの借金で成り立っている事が多いと思っています。借金というのは、例えば物件を買う為であるとか、修繕の為とか理由は様々ですが、管理をするのにはお金がかかります。ザックリいえば、家賃などから経費や返済金額を引いた金額を分配金の原資としているので、運用会社に蓄積された内部留保がないことが多いので、いざとなったら資金調達に困る事もあります。利上げで金利が上がれば、利子も増えるので分配金が目減りすることもある？と思っています。ゼロ金利、マイナス金利の時は良かったのですが、リートが日本で上場し約20年。ほぼ初めて利上げを経験しているので影響は未知数ですが、インフレで家賃を上げられるか？といえば簡単でもなくまだまだ家賃の安い物件が多いので、テナントが他に移ってしまうリスクも出てきちゃう気がします。特にオフィス系は先行き不透明。コロナ禍で働き方が全く変わり、テレワークや在宅勤務が可能となり、大きなオフィスが必要な企業が少なくなった、または都心駅近じゃなくても良くなった…とかさまざまな要因で借りて問題が今後出てきそうな雰囲気と思います。ホテル系は、インバウンド頼み。過去には中国人などが団体で長期滞在したり、高級ホテル宿泊を凌駕した事もありますが、中国人が減った今、観光地のホテルは値段が下がったり、欧米系のインバウンドは宿泊より「日本を体験する」事を重要視したりで、カプセルホテルやマンガ喫茶、アパート滞在などをしていると聴きます。コロナ禍以降、大幅に値段を上げたホテルはいずれ閑古鳥が鳴くかもしれませんし、インフレで値段を維持したいけどお客が来ないから値下げする…というようなチグハグな運営を迫られるかもしれません。そんな事を考えていたら、オフィス系やホテル系は利回りが高くて良いけれどリスクが高い😱って思い込み始めてしまい、売りたくなってしまいました。結構プラスになっていたリートを売却しています。また、リートの価格が上がるには投資家から注目されなければいけませんが、小型リートは注目されにくい側面もあり、小型系リートも一部売却しました。例えば、アパグループがスポンサーのリートやイデラがスポンサーリート、安田系のスポンサーリートとかでしょうか？逆に買った銘柄は、物流系。個別株で倉庫をたくさん保有する銘柄を買っておいたほうがこれから来るかも？な資産バブル恩恵を受けられるのかも…とも思いますが、今回はリートの話なので割愛します。物流系は、好況でも不況でも儲かるセクターって言われていますよね。好況の時は荷物の「一時保管所」、不況の時は「長期保管所」として利用される事が多いのに加えて、物流拠点からのアクセスもあるので簡単に物件を変えない傾向にあって、長期契約の企業が多いと聞きます。今回買ったり買い増ししている銘柄は、プロロジスとGLPプロロジスの場合は、全国に拠点がありますが、やはり多い地域は首都圏。マルチテナント型は1棟を複数のテナントが借りる物流拠点のことで、倉庫だけでなくコンビニや休憩室、会議室や休憩室、公園なども兼ね備え一大都市のようになっている巨大な施設群。ビルドtoスーツは、１つの契約企業ニーズを合わせて作られた物流施設。危険物を預かって欲しい…とか、冷凍設備が欲しい…とかのニーズに合わせていると言えばわかりが良いかも。これらは長期契約になるでしょうね。実際に契約しているテナントを見れば妙に納得してしまいますGLP投資法人もほぼ同じような施設を揃えていますよね。家賃を上げても、他を探す事も移動する事も大変な契約者は、家賃上げを交渉しつつ契約を継続する気がします。以前、GLPについてはブログで細かく書いているので、よろしければどうぞ❗️『日本市場でシンガポール勢の動きが活発になってきたと思う話。』かなりマニアックな事を書きますので興味のない方はスルーしてください。以前も書いたことがありますが、最近シンガポールからの攻勢が強まった気がしたので、覚書も兼ね…ameblo.jpそんな勝手な妄想の延長線上で買っているリート銘柄。リートの売却でポートフォリオに占めるリート比率が20%から11%に下がってしまいましたが、ここから買い増しをして20%位に戻したい…と思っています。買い増しは始まったばかりなので、下がったら買っていきたいと思います。ただ、業績が良くなったり配当金が増えやすいのは今の株式市場を見ても普通株の方が成長しそうなので、リートだけ増やすのは賛成しないですね。