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住宅ローンの裏側ぶっちゃけます！

こんばんは～【不動産ひとり社長】です私、２０年超をサラリーマンとして業種バラバラの４社を経験。社畜時代にボロ戸建投資、ボロ区分投資を重ねながら３年前に脱サラして不動産会社を独立起業〜現在は一棟投資、太陽光発電所等の不動産投資全般の大家業と不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長として何とか不動産で生きております〜このブログは４人の子供たちへ遠い将来の遺書代わりと不動産の裏側を知りたい！って方の一助になればという思いでぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）最近、５歳の娘が字を書くのが楽しいのかワタシやママ、幼稚園の友達に手紙を書きまくっています。オンナの子ですね～で、ワタシが貰った手紙↓最近、5歳の娘からカネを稼いで来い！っていうプレッシャーがハンパ無いです。。（笑）朝、仕事に出かける時はぱぱぁ、おかねかせいできぃや夜、帰るとぱぱぁ、おかねかせいできたぁ？ま、娘が旅行に連れて行って貰ったりおもちゃを買って貰えるのは、パパがおカネを稼いできているからだと認識しているのは良いことですおそらく、日頃から嫁ちゃんが言って聞かせてるおかげでしょうね～嫁ちゃんよ～　ありがとうさて、住宅ローンの話通常、不動産の決済ってのは売主と買主、仲介業者,司法書士が買主の指定銀行に集まって執り行いますよね？買主が融資を受けて残代金を支払うので買主がローンを組む銀行にて行います。ウチが昨年から販売中の土地４区画の最後の１区画、買主さんの住宅ローンもおりて明日、決済予定となったで、先日仲介さんから社長！こんな時期ですのでリモート決済でもいいっすか？と申し出があった。いや、オレはええけど住宅ローンの融資は大丈夫なん？ウチは抹消無いから別にええけど～実はウチの今回の借入条件、４区画分譲だが１区画が売れるごとに借入額の３分の１ずつを返済するという厳しい条件だった。。１区画が売れるたびに売買代金受取額に加えて自己資金をキャッシュアウトする謎の返済。。そんなわけで３区画が売れて決済した時点で借入額全額を完済して根抵当権を抹消している。なので、今回の最終４区画目は根抵当権が外れてキレイな状態。ウチの根抵当権抹消登記が不要なので残代金と売渡セット（権利証、委任状、印鑑証明書等）を交換するだけ！且つ、借入返済は終わっているので受け取る残代金はマルっとキャッシュとして入る利益額じゃないが地味に嬉しい（笑）大丈夫っす！買主の銀行も特例でオッケーって言ってますんで～あ、そうなんや～じゃ、初リモートでやりましょか～ということで先日、司法書士がウチの事務所へやって来た。売渡書類へ実印押して、印鑑証明書と権利証を司法書士へ渡して費用を支払って完了です。仲介さんへウチの口座情報を伝えているので明日、買主の住宅ローン融資実行と同時にウチの口座へ残代金を振り込んで完了～あ、仲介手数料やら清算金は相殺です。売主側の抹消登記は無い場合はリモートで充分ですね～しかしこのリモート決済、住宅ローンを融資する銀行側は結構怖いと思う。そりゃそうです。銀行側からすると融資金がキチっと正規の取引として動いたかを入念にチェックしないと万一、買主のローン滞納が発生した場合や、買主に悪意があった場合、融資金がカンタンに消滅します住宅ローンの場合、担保の不動産なんて普通の担保融資と比べるとヌル過ぎて、債務者が飛んだら銀行側が損するのは確実です融資担当者は本部からガン詰めされて飛ばされます住宅ローン資金って額が大きいけど簡単に借りれますから、悪用するヤツも中にはいます。事業資金の担保融資の場合担保評価額≧融資額ですから、債務者が飛んでも銀行はまず損をしません。担保評価は銀行によって違いますが概ね相場価格の6～7割ってところですから。しかし住宅ローンの場合担保評価より債務者の属性を重視するので相場以上の融資額でも出ます。ワタシ、よく住宅ローン融資担当者から融資物件の相場相談が来ます。内容を聞くと相場より高額の融資額も散見。。。ってことは、相場より高い物件を買っている方も居るってことですよね。。(もうちょっとちゃんと物件を選びましょ)でも、よほどの乖離がない限り、住宅ローンの融資は実行されますということは、悪意ある借主なら例えば、売主を友達にしておいたら、破格の融資金が友達の口座に入って、現金をカンタンに作れますよね？もちろん不動産は担保に取られますが住宅ローンの場合は確実に担保評価額＜融資金額に決まってますから要は相場より高い額を住宅ローンで借りれたら不動産を放棄して現金持って逃げた方か得ってことですよ切羽詰まった人間なら必ず考えつきます。。一般の方が知らない住宅ローンの常識として仲介業者が居ない、売主・買主の直取引なんて銀行は警戒しまくりますし、ほぼ住宅ローンは否決です。（一定の安心感を担保する仲介業者が居ない）あと、代表的なものは親子間や親族間売買も銀行は警戒しますし、否決の可能性が高い。どちらも悪意があれば、カンタンに住宅ローンを引っ張って現金を作れるでしょ？？何千万円もカンタンに引っ張れるわけですから！何度も言うが住宅ローンの不動産担保評価はめちゃめちゃヌルイ。担保価値よりも借りる人の属性で判断する部分が大きいからです。だから同じ不動産を買う時、自営業の方と公務員ではまるで判断基準が違うってことですね～もしサラリーマンの息子が自営業で火だるまになっている親を助けようとして、現金を一瞬で作ろうと画策したとする。もし親子間売買を銀行が認めたら親の不動産を使って親子間売買すれば、親の不動産の担保価値よりウンと高い額を住宅ローンとして超低金利かつ超ロング期間で銀行から引っ張れますやん？？もし親の不動産がサラ金などの担保に入っていても住宅ローンなら一瞬で返せるし、３５年の長期で不動産の担保価値はもちろん、相場以上の額でも借りれる破格の条件です。担保評価が2,000マン、相場が3,000マンでも借り手が優良企業勤めなら4,000マンでも住宅ローンなら借入できるってことです。切羽詰まった人間なら必ず考えつきます。担保の不動産を放棄して、融資額を持って逃げた方が絶対得ですからね当然、社会的には抹殺ですけど。。ま、よくよく考えれば誰でも思いつくカンタンなスキームですから当然、銀行も親子間売買などのヤバめのスキームはおおっぴらにはしていないが原則禁止しているわけですね～それくらい、今の住宅ローンってのは通常の事業融資や担保融資と比較しすると、飛びぬけてユルユルで破格の条件で借りれるってことです。もし、オレが住宅ローンを何本でも借りれるなら１００億でも借りたい　です（笑）だって固定金利でも１％チョイで期間３５年、相場以上でも借入できるんですよ？？住宅ローンって借り手より明らかに貸し手の銀行の方がリスクが高いってこと！だから銀行はそのリスクを相殺する為に借り手が家族で住む家だけを限定に融資するんです。しかも住宅ローンは生命保険付きですので今から３５年も貸してくれたら、途中でオレが死んでも借金帳消しです半分くらいの確率で保険が使えます（笑）（オレが３５年以内に死ぬってこと）こんなコロナ融資どころじゃないユルユル融資って、住宅ローンならではですね～もしオレが住宅ローンを無制限に借りれるなら一定以上の水準さえ不動産を選択できたらほぼ、どんな不動産に投資しても負けようがないやん（笑）ワタシ、住宅ローンどころじゃない高金利で担保評価額までの融資額、かつ短期の悪条件で事業融資を受けて大家業をしているんですよ？？（なかには金利４．２％とかもあります。。）上記の事業融資は銀行が通常に判断する貸出リスクに見合った融資条件ってことです。住宅ローンなんて借り手より貸し手である銀行側に条件面で大きなリスクがあるので、それを借りた債務者が返済出来ずに銀行を恨む筋合いは皆無ですよね？よくＴＶでやってますけど、少なくとも銀行を悪者にする神経がわからん。。たぶん、銀行の融資担当者は首が外れるほどウンウンと激しく同意すると思います（笑）（別に銀行の味方ではないが。。）アカン、毒舌が止まらないぞーー（笑）さらにワタシの個人的感想ですが住宅ローンの借金が怖くて賃貸住まいを続けている方々が我々のような大家へ毎月毎月家賃をチャリンチャリンとお支払い頂くなんてホント、ありがたいですこの意味はコチラ⇊『持家VS賃貸？　決着ついてますけど。。』こんばんは～【不動産ひとり社長】です私、２０年超をサラリーマンとして業種バラバラの４社を経験。社畜時代にボロ戸建投資、ボロ区分投資を重ねながら３年前に脱サラ…ameblo.jp４人の子供達にはこの経済の仕組みや金融リテラシーをしっかりと教えておきたいと思う今日この頃です。響け！「経済の仕組み」の歌！恋の歌を響かせてる場合じゃないっす（笑）（モンゴル８００さんに何の恨みもありません）ま、子供達に何度言っても右耳から左耳に抜けるのは容易に想像できるんですが。。。でもオレの５歳の娘ならイケるかも2月に入った頃から、ブログ内容が小難しくてマニアックな記事、しかも毒舌めいているのでアクセス数が下がっていますこのブログ内容が響く方と響かない方がパックリと２分されてきた感じで面白いですね～ま、このブログは商売目的なんてサラサラない。４人の子供達に遺書代わりに読んでもらいたいのと、同じ目的を持っている方の一助になればって思いで書いていますもし最近のブログ内容でアクセス数が増えるようなら、ライバルが激増するってことですがそんな雰囲気は無いので安心です言いにくいが万一、アクセス数が激増するなら不動産の売り時って判断ですからね株もそうだが大多数が同じ意見に傾いた時が相場が反転する時ですわ～また毒舌吐きよった（笑）すみません、毒舌が過ぎましたね～おわり