不動産投資

みんなが見ている注目記事

不動産暴落。。。(ﾟ_ﾟ;)

こんばんは～【不動産ひとり社長】です私、２０年超をサラリーマンとして業種バラバラの４社を経験。社畜時代に戸建て投資、区分投資を重ねながら9年前に脱サラして不動産会社を起業～現在は一棟投資、太陽光発電所等の不動産投資全般の大家業と不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長として何とか不動産で生きております♪このブログは４人の子供たちへ遠い将来の遺書代わりと不動産の裏側を知りたい！って方の一助になればという思いでぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）いやね,実は先日不動産が暴落する夢を見たんすよ笑そーいや、リーマンショックの時、まだ売買仲介サラリーマンとして不動産販売業者の阿鼻叫喚をいやというほど見たオレが仲介して買取り契約して貰った仕入業者の決済待ちの間に発生したリーマンショックで決済ジャンプを複数業者から懇願され売主へお願い営業に走り回ったっけ。。。。(売主が承諾しなけりゃ違約解約)レバレッジを掛けすぎて手元資金に余裕がないのに在庫ダブダブの業者は退場しちゃったし内部留保が厚い業者は銀行から融資ジャンプして貰えてたりで今も健在だこの時はただの雇われ仲介だったもんで自分の立ち位置的には最悪でも取引が違約解約になって本来発生する仲介手数料を取りっぱぐれる可能性があるかも？程度のものでリーマンショックはほぼ傍観者の感覚だったでも夢の中でのオレはこの買取り業者の立場で不動産が大暴落したわけよ。。。。今のひとり社長の立場として銀行から与信割れで追加担保を要求され既存融資に一括返済を迫られ融資ストップを宣言されることを夢の中で超絶実感を伴って目の前が真っ暗になる感覚を味わったいや～マジでおしっこちびるくらい怖かったよぉ。。。おそらく、日銀の利上げニュースをみたりこのところの日経平均や不動産の暴騰を間近にみながらも無意識下で何らかのリスクを感じてるのかな？？とはいえ論理的に今の状況を考えるとインフレはまだ止まりそうも無いし世界中が紙幣を刷り散らかしっ放しでさらに日米金利差の構造的に円安も止まりそうにないから最弱通貨の日本円を借金したり持ってるキャッシュを株や不動産に逃す流れってのはまさに合理的な行動～日本円が弱すぎるもんで株や不動産の価格が下がる気配は無いってのを頭では完全に理解しているちなみにウチの本業は不動産を仕入れてそれを再生リフォームして販売すること仕入の手付契約から販売開始までは決済待ちとリフォームで半年ほど掛かるんですがその半年の間に相場が上がって仕入当初の販売事業計画より高く売出しても売れちゃったりもしたもちろん結果論だがこの1年くらいは販売開始までのタイムラグのおかげで前期なんて近年の決算の中ではなんと販売利益率が最高値を記録した！ま、今現在はインフレの先高感が完全にデフォルトなんで1年後に相場が上がる事を前提にした仕入価格競争になってる始末。。。ってことはもし1年後の相場が横這いだともう利益が出ないかもしれないし不動産価格が下がった日にゃ大赤字ってのが頭の片隅をよぎるんすよそれを無意識に感じているのか販売在庫は売れまくっていてまだ不動産価格に全く陰りを感じないし販売在庫が残り1物件となってるのにもう積極的に新たな仕入はやってない商売のネタを買わなくなったら商売にならないのに銀行からのお願い融資営業や折り返し融資にはせっせと全て乗っかって借金額を膨らませているものの買う物件が無く使い途も無いもんで手元資金だけは過去最高に厚くなってる↑おめぇさぁ、資金を全く効率的に使えてないじゃん？社長失格なんでもうクビじゃ！なーんて、もし上場企業なら株主からクビにされちまうよ笑ちなみに初期に買った既存の収益物件は駆け出し弱小企業の実力不足が原因でどれも悪条件での借入だったもんで2年前からは金利が上がることを見越してより長期に、より低利を目指した借り換えに着手してもう借り換え出来る案件は無いとはいっても残債額から真水を増やした借り換え融資をやって貰ってるもんで借金額は膨らむけど返済期間を長くして、低利に変えたりしてCFと手元資金をせっせと増やしてますで、今やってることは収益用地を仕入れて新築収益を建てるプロジェクトを進行中の一方既存保有の収益物件はこの1年で増えた手元資金を使って3棟の大規模修繕を実施↓↑この物件はナフサ不足の影響で　ようやく今、着工中〜まだ残り10棟ほど保有していてあと三つくらいは築古で痛んでるから手元資金に余裕が有る今期と来期に大規模修繕をやるかも？（新たにデカい物件を買わない限り笑）大雨や台風が来るたびに翌朝ドキドキするのもさすがにもう飽きたしもう嫌だーー笑他にキャッシュで買った小さい築古収益物件はこの半年で2件売却して来月も1件売却予定になったんでキャッシュを一旦、回収するぜっ！もちろん土地から仕込んだ新築収益物件には融資を使うが今どきは不足分と購入経費で3割くらいは必要になるんで手元資金を注入します（完成物件なら1～2割で済むかも。。。）やっぱ、土地から仕込んでやるのは融資ハードルがグンと高くなるねぇ。。ま、この1年を振り返ると単純に物件を増やす方向よりも保有物件のリバランスや借り換えや売却を絡めて財務内容を筋肉質に変えたり物件のバリューアップに注力してきた 論理的に頭ではインフレがまだしばらく続くと分かってるから本来ならもっと借金して新たな収益物件をどんどん買うべきなのに実際やってることを見ると謎に運転資金を借りたり保有物件を売却したりして手元資金を増やして置いてるだけ。。。(￣▽￣;)ま、無担保運転資金の借入金利なんぞ万一に備えた保険になるしケツ浮き物件が来た時の準備経費と考えりゃ借りるチャンスの時は手元資金を厚くするべき！でも別の目線で言えば無駄な金利を支払うだけで事業に使わないなんて資金効率がめちゃ悪い。。あれ？なんかオレ、日和ってる？焼きが回ったのか？笑それとも新たなデッカい収益物件を買う準備をしてるのか？？？自分でもよく分からんま、第三者の出資者や社員もいないひとり社長の会社で株主はオレと嫁だけなもんで非効率に手元資金を遊ばせたり仕入を止めたところで誰に咎められることもあるまい笑休むも相場って格言もあるからケツ浮き物件でも来ない限り無理せずしばらく「見（ケン）」ってことかな笑実は今しばらく「見（ケン）」することを決めてからはヒリヒリ感も皆無でめちゃくちゃ気楽なんすよ～笑(↑経営者失格ですわ)ちなみに保有物件の賃貸退去後の募集家賃は5～20％UPでもほぼ決まる感じなんでいよいよ世間的にインフレが認知され万人が認める既定路線となってきたってことはよ？今の厳しい価格で収益を買い漁ってもインフレが続く前提なら入退去時に家賃をUPして利回りは上げられる🟰物件価格UPってことになるよね？収益物件の価格は築年数と構造別に賃料収入利回りからの逆算で形成されるからね～なら、借金しまくってでも収益物件を買うのが正解ってのは頭じゃ分かっちゃいるねんけどなぁ～ま、ガンガン買っちゃったあとにピタッとインフレが止まったり借入金利上昇が想定内に止まらないとかで梯子をハズされると軽くタヒれちゃうからオレ、やっぱビビってるんだろうね。。。笑家賃は金利変動より遥かに硬直性があるしなによりも日本には借地借家法があるから実質的に金利UPやインフレに合わせた家賃値上げは入退去時に限られるからこのタイムラグが怖いもんね（入居中に家賃UPも稀に出来るけど）借入規模が今よりかなりデカくなるとこのタイムラグが怖いし、数年で景気が逆回転したらしたで一転して大ピンチになるからこれも怖ぇーよなぁ株などのペーパー資産ならよほど商いが薄い株で売りにくいとか連日ストップ安で値がつかないとかじゃ無い限りボタン一つで即損切りが出来るし日経平均などの先物指数売買ならほぼ瞬時に売れるから音楽が鳴ってる間はビビらず踊り狂うのが正解だろうでも不動産の場合は方向転換に時間が掛かるし簡単に損切りなんぞ出来ない。。それこそリーマンショックの時なんて不動産の換金売りが出まくって半値8掛け2割引でも買い手の融資が止まって買えないからキャッシュ買いのバーゲンハンター相手にしか物件を売れない地獄絵図。。今、無理に収益物件の規模拡大に走ってもリスクリワード的に分が悪いかもね。。。逆に今なら買い手の融資が付くってだけで築浅収益なら結構な高値で売れるので残債が減った築浅保有物件を売ってキャッシュを回収して短期売買用でも保有用でも安心感が抜群の区分Mでも買う方がイイかもしんねーぞ？なーんてビビってる間に頭のネジがブッ飛んだイケイケで収益物件を買いまくってる人達にブチ抜かれる可能性大なんすけどね笑ま、一棟収益は景気が悪くなると銀行の融資がパタッと止まり買い手が激減して価格が暴落する。。持ちきれる体力が有るなら別だが万一、夢で見たような場面になって換金の必要に迫られた時には大損して売るしかないし規模が大きい物件になるとそもそも簡単には売れないリーマンショック以降に株や不動産を始めた人達は上昇相場しか知らないから全然ピンと来ないだろうけどあの時の絶望的な不景気感や地獄絵図を実際に見るとやっぱ心の奥底に恐怖がこびり付いちまっていてそう簡単には脳をチェンジ出来ないんよねしばらくはそんな可能性は少ないと思うけど夢の中で強烈に経験した事はマジで怖かったし、何かの暗示か無意識下の警告サインかもしれないま、不動産屋として独立開業してからは強制的にデフレ脳をゲームチェンジ、借金しまくって物件を買い続けてきたけどここら辺りで一度立ち止まって深呼吸っすかね～あ、個人の感想なんでイケイケで行く人はどんどん突っ走って下さいね～確率的には立ち止まる方が分が悪いと思ってますからおわり

不動産ひとり社長@大阪　のブログ