不動産投資

「止められないなら、お前の責任」ワールドカップで感じたサッカーの進化

ラブホ社長のバリ島海外不動産投資入門・成長株・暗号通貨の実践会！

最近の住宅ローンに衝撃的な変化が。。(￣▽￣;)

こんばんは～【不動産ひとり社長】です私、２０年超をサラリーマンとして業種バラバラの４社を経験。社畜時代に戸建て投資、区分投資を重ねながら9年前に脱サラして不動産会社を起業～現在は一棟投資、太陽光発電所等の不動産投資全般の大家業と不動産仕入れ、再生販売の不動産屋社長として何とか不動産で生きております♪このブログは４人の子供たちへ遠い将来の遺書代わりと不動産の裏側を知りたい！って方の一助になればという思いでぶっちゃけ裏話を綴っています（笑）あ、うちは売買仲介をやってますので表題は中古物件の買付を頂いたお客さんの審査話です昨今、事業用融資の金利も上がってますが超絶『神』融資の代名詞だった住宅ローンも金利が上がってきたね。。。だから昔から何度も何度も今のうちにこの神融資を使って家を買ったら？ってまわりに言い続けていたのに。。先日、うちの営業くんが物件案内して買付を頂き、住宅ローン事前審査を手配していたうちはまず緑の都銀さんへ住宅ローン事前審査を出します。都銀トップ3の中では唯一中古戸建の融資にも積極的だし手馴れているので話が通じる笑中古戸建のローン審査の場合、いろいろな必要書類の中に建築計画概要書を添付するのが当たり前なんですが他の都銀やネット銀行だと『建築確認の1面から5面を全部送れ』とか全くちんぷんかんぷんな事を言ってくるもんねーw(↑意味が分かる人いないだろうw)もし属性的(勤め先や年収、年齢)に緑の都銀がダメならフラットや◯◯地銀等へアタックするし物件的にダメ(違法建築など)なら大阪では唯一のお助け銀行である△△地銀へ出してみるのがデフォルトですちなみに△△地銀さん、大阪で中古戸建物件を仲介する不動産屋なら誰もが知る最後の砦となる唯一無二のお助け銀行(これで分からなけりゃ素人仲介w)ま、営業くんから今回の買主さんの属性をぱっと聞いてみるとちょっと低めだったが物件とのバランス的には大丈夫なんで緑の都銀は余裕のよっちゃんで融資承認は取れるだろうつい1年半前なら変動金利0.475%で融資承認がとれる感覚なんで金利上昇がある今なら悪くとも変動で1%ちょいラインで審査承認が出ると安心していたが事前審査の結果なんと！なんと！なんと！変動金利不可！固定金利のみしか事前審査のオッケーが出ない！しかも固定5.1%はーっ？？いや、赤の都銀や青の都銀なら昔から新築か築浅マンションの住宅ローンしか選り好みしてやらなかったんでまだ分からんでも無い特に大阪では平成15年以前築の中古戸建物件はほぼ容積率オーバーの違法建築ばっかりなもんでこの20年以上都銀の中では唯一、緑の都銀だけが片目を瞑って拾ってくれていた(容積率＆建ぺい率はともに＋20%までOK)旧耐震物件もどーんと来いってな感じでめちゃくちゃ頼り甲斐があったそんな緑の都銀さんはオレが不動産業界に入ってから20年超の間、中古戸建の住宅ローンでは圧倒的なシェアを誇っていたそんな緑の都銀が今回、こんな回答を寄越すとは実質的には審査否決と同じやん旧耐震物件でも一定程度なら違法建築でも余裕で取り組んでくれた緑の都銀がとうとう住宅ローンを捨てる戦略に舵を切ったのか。。。ま、金利が有る世になりゃ利幅が小さくキャップレートみたいな足枷がある消費者向けの住宅ローンより法人への大口融資先案件に特化する方が戦略的に良いのは分かるどこの都銀も店舗を潰し統廃合を進めてリテール向け要員をスリム化してるし。。そりゃ、生き残り戦略を優先すりゃ細かい窓口手続きやクレームで忙殺される面倒なリテール向けのリソースを減らし、ネットでやり取り出来る客層は残してデカい法人への融資案件に注力するのは企業の論理からすりゃ必然だわさ。。住宅ローンの融資担当者も最近の本部回答には驚いていた。。要するにこの銀行が住宅ローンを取り組みたい対象客の選別にかなり選り好みが入ってきた口座に預金をたっぷり置いてくれる人や高属性で勤め先に安定感がありそうとか給与振込み口座にしてもらうのはマスト、証券口座などがセットされたネット口座を活用してくれそうな高属性系な人などなど、住宅ローンを入口にして優良顧客になる見込みがありそうな人で且つ、遵法性が担保された物件なら今まで通り、優遇金利を出すってかま、かなり勝手な想像だがそんなに外してないような気がするんよね。。営業くんにこう指令を出したR銀行に電話しろーR銀行は10大疾病付き住宅ローンとか借り換えローンも良い意味で独自性と柔軟性があるし本体＋リフォーム費用なども積極的に取り組んでいた。おそらく都銀上位3行がサーっと潮が引く状態の今、ここぞとばかり住宅ローンのシェアを取りたいんじゃね？ってことでウチが事前審査を出す住宅ローンの中では今までサブのサブだったR銀行へ改めてヒアリングしてみると当然、金利は上がっているものの住宅ローンはまだまだ積極的の様子しかし旧耐震物件には一定のラインが敷かれた模様だ。。。こりゃマズいぞいよいよ、いろんな局面で住宅ローンの門戸が狭くなるんで旧耐震＆違法建築物件の価格下落は鮮明になってくるかも。。低属性向け住宅ローンも金利上昇に耐えられないと判断して銀行は貸したくなさそうな様子やし。。我々不動産屋の物件仕入も販売出口のキモとなるのが住宅ローン審査の情勢ですから情勢変化にいち早く気づいて仕入物件の取捨選択をやんねーと在庫抱えたまま御陀仏やんまぁその分、中古市場の中では中高額帯を買おうとする層は銀行にとってまだまだ住宅ローンウェルカム状態だし旧耐震＆違法建築への融資が閉まる傾向が始まるってことは中古物件のタマ数が不足するのでインフレの波に乗って中高額帯の価格上昇は続きそうやけどまぁしかし住宅ローンの審査ハードルが上がって真ん中が薄くなり、上下がパックリ分断され始めたような感触がするなぁ。。年に数件しか買わないような小さな買取り専門業者が呑気にあれ？なんか最近、頃合いの旧耐震物件が上手く買い取れる感じでラッキー✌️なーんて住宅ローンのハードルがばーんと上がって門戸が狭まる変化に気づくのが遅れてババを掴んじゃうと致命傷を負うところも出るかもね。。。ま、事業用融資ほどじゃ無いにしろ住宅ローン状況も変化するし局地的な変化、一時的な変化ってな可能性もある揺り戻しも有るかもしれないから今後も注視しておく必要はあるねー特に大阪市内や近郊で大事なこと！中古違法建築物件への住宅ローン融資は一定ラインまでは緑の都銀、一定以上のオーバー物件だと△△地銀がセーフティネットとして機能していた。しかし昨今の流れから考えると△△地銀もいずれ手を引き始めると思う平成15年以前に建築された建売り、特に昭和末期から平成一桁台築の建売りは不動産屋が一方的に悪いわけじゃなく世の中のニーズに合わせたマーケティング的に仕方なく容積率をオーバーさせて販売された違法建築物件が多いこりゃ築20年超の中古戸建は暴落するかも。。。特に昭和末期から平成一桁台に分譲された大阪の建売りは違法建築の可能性が高く、解体更地にしても土地値が出にくいだろうから家がまだ使える中古物件として住宅ローンが出る間が売主のとって最後の命綱そこまで塞がれると現所有者がもう売れなくなるので完全に『詰み』やん(こうならないことを祈るしかない)昭和末期から平成一桁築の建売りで容積率バリバリオーバーに該当する物件の査定に行った時は必ず売主さんにこの予想話をして売却するかどうかの迷いを吹き飛ばしていました昔から売主さんに言い続けてきた予想話がとうとう現実になる方向へ世の中の流れが変わってきたのかもね。。ま、世の中はどんどんホワイト化するからこの流れは予想出来たし当然の流れしかもこの変化で困るのは昭和末期〜平成一桁にごく一部の都市部でしょーがなく違法建築で建売りされた家を持つ所有者さんのみですから全体の最適解からすりゃもうこの流れはしょーがない。。。まぁ、ダーウィン曰く強い者ではなく変化に対応出来る者が生き残るってことらしいので不動産に関わる情報や世の中の動きはアンテナを張り巡らせてキャッチ要っすねーおわり

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