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  1. 不動産専門家の仕事話と日常

    不動産売却の疑問を解消！よく聞かれることのQ&Aまとめ

    不動産専門家の仕事話と日常

    …福岡市東区と糟屋郡不動産売買と資金計画の専門家、鹿子島寿徳です。現在の不動産市場は、金利動向や新しい法改正の影響で、数年前とは「常識」が変わっています。売主さんからよく寄せられる質問を、最新のトレンドを交えてQ&A形式でまとめました。特に福岡市東区と糟屋郡を中心とした不動産売却の質問ですが、全国でも同じような質問が多いと思いますので売却を検討されている方は参考にして下さい。Q1. 今、不動産は「売り時」ですか？​A. エリアによりますが、検討を急ぐべき時期と言えます。現在の市場は、都心部や再開発エリアでの価格高騰が一段落し、緩やかな「横這い～調整局面」に入っています。住宅ローン金利の上昇傾向もあり、買主の判断が慎重になっているため、高値で売り抜けたい場合は早めの査定をおすすめします。例外として「箱崎や貝塚」は再開発に伴いこれからも伸びる可能性を秘めています。「香椎や千早」等の比較的に土地や中古戸建が出にくいエリアも希少性という面では高値売却の可能性は今後も続くと予測します。が、香椎の場合は高低差と擁壁には注意が必要です。金利の上昇にともなう影響が数年後には出てくると予想します。ギリギリローンを組んでいる層が苦しくなり「一斉に売り出しを開始する」ことを予測しているため、数年後に検討している方は前倒しでの売却をするべきとアドバイスします。私も、住宅ローンの固定期間終了に伴い変動金利2％台という金利になりそうだった為、速攻で借り換えました。借り換えできない層も一定数は発生するため必然的に供給過多にる可能性が高いと考えます。​Q2. 仲介手数料の計算が変わったと聞きましたが？​A. 「800万円以下の物件」のみ、上限が引き上げられました。法改正により、売買価格が800万円以下の不動産については、仲介手数料の上限が「一律30万+税」となりました。これにより、地方の空き家や安価な土地も不動産会社が積極的に取り扱うようになっています。​※800万円を超える物件は、従来通り「3%＋6万円＋消費税」が上限です。マイホームを手放す方から「手数料取り過ぎ」と言われますが、法改正（2024年7月）にて上限が引き上げられた旨の説明をしたら納得されます。​Q3. 住所変更をしていませんが、そのまま売却できますか？​A. 査定は可能ですが、最終的な「登記変更」は必須です。2026年からは、登記情報の正確性がより厳格に求められています。買主への所有権移転の前に、住所や氏名の変更登記を済ませる必要があります。決済直前に慌てないよう、売却活動の開始に合わせて司法書士へ相談するのがスムーズです。実務上は「決済（引渡）時」に住所変更登記を行います。印鑑証明の住所と同じ住所となるように住所変更登記が必要です。住所変更や結婚に伴う氏名変更は簡易的に可能ですが、「相続」が絡むと時間がかかりますので売り出しと同時には着手する必要があります。過去の取引で「相続人の所在不明」で司法書士が匙を投げた案件もありますので早めの相談をお勧めします。​Q4. 古い家が建っています。壊してから売るべき？​A. 基本的には「そのまま」査定に出すのが正解です。最近は「古家付き土地」として、リノベーション目的で購入する層も増えています。また、建物を壊して更地にしてしまうと、その翌年から固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。まずは解体せずにプロの意見を聞きましょう。私は事前解体は「否定派」です。今年売れればいいですが年をまたぐと固定資産税が増える（減税要件がなくなる）のでリスクがあります。それよりも「値引き」や「更地渡し」の条件を付ける方が正解と判断します。安易に解体すると予想外の費用（税金等）が発生する可能性があるので気を付けてください。​Q5. 税制改正で注意点はありますか？​A. 「省エネ性能」が売却価格を左右する時代になりました。最新の税制では、住宅ローン控除の対象が「省エネ基準適合」物件に重点化されています。ご自身の物件に一定の性能がある場合、買主が有利にローンを組めるため、それをアピールすることで強気の価格設定が可能になります。過去に「猫の多頭飼育」で臭いがきつい戸建を売却しましたが「太陽光」「蓄電池」「充電設備」がついていたため、相場で売却できた事例もあります。これらの設備がついていれば住宅ローン金利マイナス0.1％等どしている金融機関もあります。​チェックリスト売却を成功させる3つのステップ​AI査定だけでなく「訪問査定」も活用する現在はAI査定が普及していますが、個別の管理状態や周辺環境の「微差」は人の目でないと正確に評価できません。​インスペクションを検討する中古住宅へのシフトが進む今、診断済みの物件は買主への強い安心材料になり、成約スピードが上がります。​「3,000万円特別控除」の適用条件を確認するマイホームの売却益にかかる税金を大幅に減らせる特例ですが、居住実態などの条件があります。​まとめ2026年現在の売却は「根拠のある価格設定」が鍵​「とりあえず高く出してみる」という手法は、情報が透明化した現在では通用しにくくなっています。最新の市場データに基づき、納得感のある戦略を立てることが成功への近道です。いかがでしたでしょうか？不動産売却を検討している方の参考になれば幸いです。↓↓↓関連記事↓↓↓『戸建の売却査定Q&Aまとめ』皆さま、福岡市東区と糟屋郡の不動産売買と資金計画の専門家、鹿子島寿徳です。今回は中古戸建の売却査定時のQ＆Aをまとめてみました。特に福岡市東区と糟屋郡を中…ameblo.jp『マンションの売却査定Q&Aまとめ』皆さま、福岡市東区と糟屋郡の不動産売買と資金計画の専門家、鹿子島寿徳です。今回はマンションの売却査定時のQ＆Aをまとめてみました。特に福岡市東区と糟屋郡…ameblo.jp『【不動産業界の闇】「囲い込み」とは？売主が絶対に知っておくべきリスクと対策』皆さま、福岡市東区と糟屋郡の不動産売買と資金計画の専門家、鹿子島寿徳です。今日のブログは、不動産業界の闇「囲い込み」について解説します。​家を売ろう…ameblo.jp『【不動産業界の闇】マンション査定時の「高額査定」という甘い罠の正体』皆さま、福岡市東区と糟屋郡の不動産売買と資金計画の専門家、鹿子島寿徳です。昨日に続き「不動産業界の闇」シリーズとなります。↓↓昨日のブログ｢囲い込み｣のお…ameblo.jp私の記事はご自由にSNS等で拡散共有されてください。知恵袋や掲示板等へのリンク付けもごじゆうにどうぞ。連絡や報告は不要でいいですよ。

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  2. 住友林業の家づくりノート | 実例と費用

    キッチン通路幅100cmに決めた理由フロントオープン食洗機を前提に徹底シミュレーション

    住友林業の家づくりノート | 実例と費用

    …かけてきました。で注文住宅って、ほんの数センチで使い勝手が変わることも多いんで…ameblo.jp我が家は最終的に100cmにしました。でもこの数字、かなり悩んで決めています。今回はどうやって100cmに決めたのか徹底的に書いてみようと思います。我が家のキッチン仕様まず前提条件です。キッチン：クリナップ　ステディア（住友林業仕様ではHDPK）カップボードはクリナップ　カフェスタイル住友林業の設定外から選択しました。奥行は55cmそして食洗機はミーレのフロントオープン。ここが通路幅を考えるうえで一番大きなポイントでした。キッチン通路幅の一般的な目安キッチン通路幅は一般的に80cm〜140cmと言われています。ただ、幅によって使い勝手はかなり変わります。よく言われる目安はこちら。80〜90cm1人で料理するなら問題なし100〜110cm2人でも動きやすい120cm以上複数人で料理する家庭向きただし広ければ良いかというとそうでもありません。クリナップのHPでも通路幅の考え方が紹介されてました↓キッチンの通路幅が狭くて失敗！快適にするための目安サイズの決め方や注意点 | いつかキッチンを選ぶ日に。｜クリナップキッチンの使い勝手を左右するのが、通路幅。80㎝から140㎝が一般的で、決める際には歩き回る際だけでなく、収納の際のゆとりを考えることも重要です。家族構成、動線、家具などをポイントにして、最適な通路幅を決めましょう。cleanup.jp通路が広いデメリット通路が広いと 複数人で作業しやすい すれ違いやすいというメリットがあります。でも一方で1人で料理する場合キッチンとカップボードが遠くなります。通路が狭ければ振り返るだけで後ろの物が取れます。でも通路が広いと一歩移動が増える。ほんの少しですが忙しいときは地味にストレスになる気もしました。そしてもう一つ。リビングが狭くなる。通路幅を広げるということはその分LDKのどこかが狭くなるということです。フロントオープン食洗機問題我が家が悩んだ最大の理由。それはフロントオープン食洗機。できれば食洗機全開＋カップボード全開で食器をしまいたい。イメージをGeminiで作成したら、引き出しの数がとんでもないことになりました笑そこでミーレの寸法を調べました。扉サイズは72cm(引用元:ミーレ食器洗い機)つまり扉を開くと手前に約72cm出ると考えられます。ちなみにミーレのHPには食洗機から壁まで75cm以上必要と書かれています。(引用元:ミーレ　食器洗い機設置のための確認事項について)必要な通路幅を計算ここで計算してみました。食洗機72cmカップボード奥行55cmつまり72cm＋55cm＝127cm食洗機全開＋カップボード全開にするなら127cm必要。これはかなり広いですよね。悩んだ通路幅そこで候補になったのが95cm→ リビング広くなる100cm→ 標準的110cm→ 少し余裕127cmは現実的ではないのでこの3つで悩みました。契約後に展示場を回ったときもメジャー持参。キッチン通路幅を測ってイメージしていました。さらに「キッチン 通路幅」で検索しまくりました。すると 狭くて後悔 広すぎて後悔どちらの声もある。つまり人によって正解が違う。気づいたことそこでふと思いました。食洗機の真正面の引き出しを開ける必要はないのでは？例えば互い違いにすれば問題ないのでは？つまり収納位置を工夫すれば通路幅を広げなくてもいい。人が立つスペースを計算さらに考えました。カップボードを開けたときそこに人が立てればいいのでは？カップボード奥行55cm人の横幅は約45cmと言われています。つまり55cm＋45cm＝100cmいろいろな情報を見てシミュレーションした結果100cmならちょうどいいバランスだと判断しました。我が家の結論最終的にキッチン通路幅100cmに決定しました。理由は 二人ですれ違える 収納との距離が遠すぎない リビングも確保できるこのバランスが一番よかったからです。かなり考えて決めましたキッチン通路幅って「だいたいこのくらい」で決めてしまう人も多いと思います。でも我が家は 食洗機サイズ 収納奥行 人の幅まで考えてかなりシミュレーションしました。さてこの判断が正しかったのかどうか。実際に住み始めてからまたレポしたいと思います。

    キッチン通路幅100cmに決めた理由フロントオープン食洗機を前提に徹底シミュレーション
  3. 独身41歳女が注文住宅を建てる話

    『2年点検』と、気になる排水パイプの汚れ【独身女の注文住宅】

    独身41歳女が注文住宅を建てる話

    …はこちら『【独身女注文住宅ライフ】新居の一年点検で確認・指摘されたこと』18歳で実家のある三重県を出て、23年東京で暮らしてきた私が、2022年9月に地元に家を建てることを決意。2024年2月に引き渡しを受けました。独身女…ameblo.jp住んでいて特に不便や気になる点はなかったので、基礎を見てもらったり、家具の建付けを見てもらったのですが、特に異常なしただ、1年点検でも気になっていた天井のクロスの浮きについてもう一度相談したのですが、このほんの少しの浮きのために職人さんに来てもらって接着剤を注入してグリグリ抑える、というのは申し訳ない（あと私が面倒）と思ったので、この先範囲が広がってくるようなら相談するということで、今回も特に処置なく終わりましたしかし、我が家のクロスは本当に上手に貼っていただいたなと思っていて、以前、クロスの切れ目をなくす貼り方の動画をYouTubeで見つけ、クロスのジョイント、２つのポイント💡YouTube でお気に入りの動画や音楽を楽しみ、オリジナルのコンテンツをアップロードして友だちや家族、世界中の人たちと共有しましょう。youtube.com我が家のクロスはどうなっているか、気になって色んなところを見たのですが、（この浮いている天井部分を除いて）一箇所も継ぎ目を見つけることができませんでした点検しに来てくれた方は工務店の設備部門の方で、「質問はありますか」と聞いてくれたので、最近ショート動画で見ている、排水パイプの高圧洗浄のことを伝えて、あれは何年ぐらいでやったらいいですかということを聞いてみたところ、基本的に高圧洗浄もやらない方がいいらしく、最後の手段的なものなので、普段から、・油の多いものは拭き取ってから洗う・こまめに排水溝掃除の薬剤を使うなどの注意や手入れが大切だそうです高圧洗浄の動画、興味深く見てしまうのですが、（汚部屋片付けとかと一緒ですよね）必要な状態にしない、ということが大事なんですよね。私は本当に掃除や手入れが苦手な無精者なので、気をつけますあと、使う薬剤はやはり『ピーピースルー』がいいと聞いたので、さっそく翌週購入して、キッチンとお風呂を掃除しました。今ならお買い物マラソンもあるのでお得ですパイプ清浄剤 ピーピースルーF 600g×2個セット楽天市場業務用だからきついのかな？と思ったのですが、全然臭いもなくしばらく放置して流すだけで簡単でした。特に何か臭いや流れに異常を感じてやったわけではないので、「流れが良くなった」などの効果はわからないのですが、本当はそのタイミングでやるのが大事なんですよね。購入2年で初めての手入れでしたが、これから継続してやっていきますみなさんも、「今まで排水パイプあまり気にしてなかったなぁ」という方は、ぜひ流れが悪くなったと感じる前に、ピーピースルーなどで手入れしてみてくださいね。最後まで読んでいただいてありがとうございます！よろしければ、過去記事もご覧ください『【女の注文住宅】住宅ローンはいくら借りられるのか？』18歳で実家のある三重県を出て、23年東京で暮らしてきた私が、2022年9月に地元に家を建てることを決意。2024年2月に引き渡しを受けました。独身…ameblo.jp『【独身女の注文住宅ライフ】面倒な住宅ローン控除申請の準備に着手』18歳で実家のある三重県を出て、23年東京で暮らしてきた私が、2022年9月に地元に家を建てることを決意。2024年2月に引き渡しを受けました。独身女…ameblo.jp『【女の注文住宅】実家の老朽化…限界を感じた理由』18歳で実家のある三重県を出て、23年東京で暮らしてきた私が、2022年9月に地元に家を建てることを決意。2024年2月に引き渡しを受けました。独身…ameblo.jp『【女の注文住宅】冷蔵庫で失敗！壁を傷めないための解決策』18歳で実家のある三重県を出て、23年東京で暮らしてきた私が、2022年9月に地元に家を建てることを決意。2024年2月に引き渡しを受けました。独身…ameblo.jp

    『2年点検』と、気になる排水パイプの汚れ【独身女の注文住宅】
  4. アラフォーワーママさまこの小話

    住宅ローン控除が終わる恐怖

    アラフォーワーママさまこの小話

    …結構、いやかなり痛住宅ローン控除など色々な控除の恩恵を受けてきたけどとうとう発生してしまったか…！住宅ローンの残高も少しは減ったし夫もそれなりの年でそれなりの年収になってきたし仕方がないのかもとか思ったりもしたけどあと２年くらいで住宅ローン控除も終わってしまったら48,000円どころかものすごい税金かかってくるってことよね？！住宅ローン残高の１％分の税金が払いっぱなしになるのよね？！えっ無理ようやく控除しきれるくらいの年収になったというのにあと２年で終わってしまうのね…今後何十万の税金を払うなら保険とかで節税したいと思ったり…iDeCoとか払った分が課税所得から控除されるんだよね？税金で払って何も残らないより元本割れてもいいから何かが残ってる方がまだいいような…でもあくまで課税所得からの控除だからそこまで大きく節税はできなくて住宅ローン控除の穴は全然埋まりません年30万くらいiDeCoやっても節税効果は９万円くらいらしい生成AI曰くそもそもiDeCoって払い出しできないデメリットが大きすぎるんだよなーこれから教育費もかかってくるのに流動性がないなんて超デメリットだものまぁそれでも今まで私も旦那もiDeCoやってなかったので無理のない範囲でやってこうかなーなんて話をしましたううう…税金高いよーではではー『４０代派遣社員 賃金改定の結果』ご覧いただきありがとうございます40代派遣社員ワーママさまこです旦那＋小学６年生長男＋小学１年生の次男毎日バタバタ暮らしています生活応援！ お米お…ameblo.jp『変動金利のリスクを受け入れる』ご覧いただきありがとうございます40代派遣社員ワーママさまこです旦那＋小学６年生長男＋小学１年生の次男毎日バタバタ暮らしています生活応援！ お米お…ameblo.jp『派遣社員が少額を積立て続けた結果』こんにちは！アラフォーワーママさまこですおすすめ品載せさせて下さいな～★リンゴ酢★オーガニックかつノンフィルター私は美味しくて毎日続けられてますアップル…ameblo.jp

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  5. アラフォー母の3姉弟育児日記！戸建てGETの健忘録～やっぱり部屋数が欲しい･･･

    【義姉が苦手です⑦】義姉とのやり取りの翌日、知らない番号から届いたメッセージ

    アラフォー母の3姉弟育児日記！戸建てGETの健忘録～やっぱり部屋数が欲しい･･･

    三人の姉弟を育てながらパートに行ってるあん子です3人子育ては経済的にも辛い…けど、楽しいこともいっぱいこれからもよろしくお願いします。あん子です。見てくれてありがとうございます。義姉の娘、智子ちゃんがこの春から一人暮らしを始めて、義姉からのLINEが少しずつ増えてきました。内容と言っても、「ちゃんとご飯食べてるかな？」「コンビニばっかりじゃないかな？」そんな感じの事ばかり心配なのはわかるけど…私にいわれてもねぇ～って感じ。そしてついに「お惣菜とか差し入れしてもらえないかな？」というお願いまでそんなこんな話が前回まで続きました。『【義姉が苦手です⑥】「母親としては心配で…」その言い方に違和感を感じる私』三人の姉弟を育てながらパートに行ってるあん子です3人子育ては経済的にも辛い…けど、楽しいこともいっぱいこれからもよろしくお願いします。あん子です。…ameblo.jpそんなやりとりをした翌日。知らない番号からスマホにメッセージが届きました。「突然すみません！」「智子です」えっ思わずスマホを見直しました。どうやら義姉が私の連絡先を智子ちゃんに教えていたみたいです。メッセージには続きがありました。「母から聞きました」「色々心配かけてるみたいで…すみません」なんだかとても丁寧な文章。正直、ちょっと意外でした。義姉の娘なので、もっとグイグイくるタイプなのかな…と、勝手に思っていたんですがさらにメッセージは続きました。「もしご迷惑じゃなかったら、今度ご挨拶させてください。」うーん。なんというか…普通にとても感じのいい子。ただ。そのあとに送られてきた一文を見て、私は少しだけ複雑な気持ちになりました。「母が近くにあん子さんがいるから安心だって、ずっと言っていて…」ぎょぇ～～～やっぱり。義姉、かなり言ってるんだろうなぁ。横で話を聞いていた夫は、「いい子じゃん」と一言。そして続けて、「姉ちゃん、心配だっただけだよ。」またまた、出ました。夫の天然擁護。でも、智子ちゃん本人はとても丁寧だし、「挨拶したい」とまで言ってくれているので無視するのもなぁ…と思い、私は、「今度時間合えばお茶でもしましょう」と返信しました。するとすぐに「ありがとうございます！」と返事。そして最後に、「実はちょっと相談したいこともあって…」というメッセージが。んっ相談後日、駅近のカフェでお茶をしたんです。その相談の内容を聞いて、私は思わず「えっ、そうなの？」と声が出ました。続きます。続きはこちら

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